Son zamanlarda artan kira fiyatları ve ekonomik buhran sebebiyle, kiracılar ve ev sahipleri arasında kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar giderek artmaktadır. Bu uyuşmazlıklar arasında en fazla karşılaşılan husus da kiralananın tahliyesi hususudur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı korumaya daha yatkın gibi gözükse de ev sahibinin haklarını koruyan hükümler de mevcuttur. Bunların başında da tahliye taahhütnamesi gelmektedir.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR?
Kiracının, kira süresinin sonunda veya başka bir tarihte, kiralananı tahliye edeceğine dair verdiği taahhüttür. Kiracı, vermiş olduğu taahhüt tarihinde kiralananı tahliye etmediği koşulda kiraya veren hukuki yollara başvurarak taşınmazı tahliye ettirebilecektir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinin ilk fıkrası da bu hususu ele almıştır.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE KİRACI NASIL ÇIKARILIR?
Kiracısından tahliye taahhütnamesi alan kiraya veren, taahhüt edilen tarihte tahliyeyi gerçekleştirmeyen kiracısına karşı izleyebileceği iki yol vardır:
- Kiracının kiralayanı tahliye edeceğini taahhüt ettiği tarihten itibaren 1 aylık süre içerisinde tahliye davası açmak,
- Ya da icra dairesine başvurarak kiracıya tahliye emri göndermektir.
Mahkemelerdeki iş yükü göz önüne alındığında, tahliye taahhütnamesi ile birlikte icra dairesine başvurarak kiracıya yalnızca 7 günlük itiraz süresi tanındığı ve itiraz edilmediği takdirde icra dairesince kiracının zorla tahliye edileceği hususu tahliye davası açılmasından hem süre bakımından hem de ekonomik açıdan daha avantajlı olacaktır. Ancak hangi yol izlenirse izlensin, teknik konular sebebiyle mutlaka hukuki danışmanlık alınması ya da bir avukat vasıtasıyla sürecin takip edilmesi tavsiye edilmektedir.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ DÜZENLENİRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
Tahliye taahhütnamesi düzenlenirken, Yargıtay içtihatlarında kabul gören şekil şartlarına uyulmadığı takdirde taahhütname geçersiz olacaktır. Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları şu şekildedir:
- Taahhütname yazılı olmalıdır.
Noterde tasdik edilmesi zorunlu değildir. Ancak noterde tasdik edilmesi tavsiye edilir. Zira noter tarafından tasdik edilmiş bir tahliye taahhütnamesine kiracı imza bakımından itiraz etmesinin pek bir anlamı kalmayacak yahut icra daireleri veya mahkemelerce imza incelemesi aşamalarına gerek kalmayaktır.
- Tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından bizzat imzalanır.
Kiracı dışında başkası tarafından imzalanabilmesi için kiracı tarafından özel vekaletname ile yetkilendirilmiş olması gerekmektedir.
- Tahliye taahhütnamesinde kiralananın tahliye edileceği tarih açık ve net şekilde yazılmalıdır.
Tarihin açık ve net şekilde yazılmasından kasıt ay/gün/yıl şeklinde yazılmalıdır. “Kışın tahliye edilecektir.” gibi beyanlar şekil şartını sağlamadığı için taahhütnamenin geçersiz olmasına sebep olacaktır. Ancak Yargıtay içtihatlarında her ne kadar tartışmalı da olsa “Mayıs ayında tahliye edilecektir.” Şeklindeki bir beyanı mayıs ayının son günü olarak kabul etmiş ve taahhütnamenin geçerli olduğuna kanaat getirmişlerdir.
- Taahhütname verilirken kiracının iradesi sakatlanmamış olmalıdır.
Türk Borçlar Kanunu uyarınca taahhütnameyi imzalarken kiracı hata,hile,korkutma ya da aldatma ile iradesi sakatlanmış ise 1 yıllık süre içerisinde kiracı tarafından açılacak bir dava ile iptal ettirilmek durumundadır. Aksi halde taahhütname geçerliliğini sürdürecektir.
- Taahhütname, kira sözleşmesinin imzalanması sırasında veya öncesinde imzalanmışsa geçersizdir.
Tahliye taahhütnamesi, kural olarak kira sözleşmesi imzalandıktan sonraki bir tarihte imzalanması gereken bir evraktır. Uygulamada ne yazık ki, kiraya verenler kira sözleşmesi imzalanırken kiracıdan tahliye taahhütnamesi almaktalar. Ancak, kiracı bu durumu yargıya taşıyıp taahhütnameyi sözleşmeyi imzalamak için bir ön koşul olarak öne sürüldüğünü ve kendisi üzerinde bir baskı yaratıldığını ispatladığı takdirde taahhütnameyi geçersiz kıldırabilecektir. Sözleşmenin imzalandığı tarihte, ileri tarihli tahliye taahhütnamesinin imzalanması da kiracının iradesini sakatlamış olacaktır. Bu hususlar her türlü delil ile ispat edilebilecektir.
- Birden fazla kiracı olması durumunda bütün kiracılardan taahhüt alınması gerekmektedir.
- Alt kiracı olması durumunda, alt kiracıdan ayrıca alınmış bir taahhütname olması gerekmektedir.
Alt kiracıya karşı ayrıca alınmış başka bir tahliye taahhütnamesi yok ise, kiracıya karşı alınmış tahliye taahhütnamesi ile işlem yapılamayacaktır.
TAAHHÜTNAMEYE CEZAİ ŞART EKLENEBİLİR Mİ?
Tahliye taahhütnamesinde belirlenen tarihte kiralananı tahliye etmeyen kiracı için cezai şart belirlenebilir. Zira, taahhüt edilen tarihte kiralananı tahliye etmeyerek kiraya veren zarara uğratılmıştır. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus cezai şart miktarının fahiş seviyelerde olmamasıdır. Cezai şart miktarının fazla olması hükümsüz kabul edilse de, tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini etkilemeyecektir.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NASIL İPTAL EDİLİR?
Tahliye taahhütnamesi aşağıdaki şekillerde iptal edilir:
- Taraflar taahhütnamenin iptal olması yönünde iradeleri uyuştuğu takdirde taahhütnameyi kiracıya teslim ederek geçerliliğini ortadan kaldırabilirler.
- Şekil şartlarını taşımayan taahhütnameler zaten geçersiz sayılacağı için herhangi bir işleme gerek kalmayacaktır. Tahliye işlemleri için süreç başlarsa geçersizliği ileri sürmesi yeterlidir. Ancak kiracı dilerse bir tespit davası ile de taahhütnamenin geçersiz olduğunu tespit ettirebilir.
- Taahhütnamenin imzalanması sırasında kiracının iradesi sakatlanmışsa, irade sakatlığı gerekçe gösterilerek süresi içerisinde dava açılması gerekmektedir. Bu sayede taahhütname iptal edilecektir.
Yukarıda izah edilen tüm hususlar dikkate alındığında hem süre hem de şekil bakımından büyük bir teknik detay içeren tahliye taahhütnamesi için gerek kiracıların gerek ise kiraya verenler tarafından oluşacak uyuşmazlıklarda ya da tahliye taahhütnamesi düzenlenmesi esnasında hukuki destek almalarının önemli hak kayıplarını önleyeceği değerlendirilmektedir.
