Ev sahipleri, mülkleri içerisinde kiracıları mevcutta oturuyorken evi satmak istemekte ancak çoğu zamana kiracıları ile bu hususta sorun yaşamaktadırlar. “Kiracı varken ev satılabilir mi?” , “Kiracı evi gezdirmek zorunda mı?” , “Kiracı evi göstermez ise ne yapmalıyım?” gibi sorulara cevap bulabileceğiniz bu yazımda, kiraya veren mülk sahipleri ile kiracıların kira sözleşmesi ve borçlar hukukundan kaynaklanan hak ve sorumluluklarını irdeleyeceğim.
MÜLK SAHİBİ KİRACI VARKEN SATIŞA ÇIKARABİLİR Mİ?
Evet, mülk sahibi taşınmaz içerisinde kiracı varken satışa çıkarılabilir. Zira, içerisinde kiracı olması mülkiyet hakkını sınırlandırmaz. Kiracı varken de ev satışa çıkarılabilir, ilana koyulabilir, emlakçıya verilebilir. Evin satılması durumunda yalnızca mülk sahibi değişmiş olacak ve kira sözleşmesi aynen devam edecektir.
KİRACI EVİ GEZDİRMEK ZORUNDA MI?
Mülk sahibinin kiralananı satışa çıkarması üzerine kiracı satış işlemlerine yönelik evin gezdirilmesi ve fotoğraflarının çekilmesine katlanma yükümlülüğü bulunmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 319. Maddesinin ikinci fıkrasında “Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.” Kiracının kiralananı gösterilmesine katlanma borcunu düzenlemiştir.
Üçüncü fıkrada ev sahibine de “Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.” Hükmü ile kiracıya önceden bildirmek ve kiracının haklarına zarar vermeme gibi yükümlülükler yüklemiştir.
KİRACI EVİ GÖSTERMEZ İSE NE YAPILIR?
Kiraya verilen taşınmazın satışı için gösterilmesine katlanmayan kiracı hakkında mahkemeye başvurarak dava açılır ve hakimden kiracının belirli bir gün ve saat aralığında ya da belirlenen dönemlerde taşınmazı göstermesi yönünde karar vermesi talep edilir. Bu dava “Kira (Kiralananı Göstermeye İzin İstemli)” davasıdır.
İş bu davada görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Eğer ki, kira sözleşmesinde yetkili mahkeme belirlenmiş ise tarafların tacir ya da kamu tüzel kişisi olması gerekmektedir. Aksi takdirde yapılan yetki sözleşmesi geçersiz olacaktır.
YENİ EV SAHİBİ KİRACIYI ÇIKARABİLİR Mİ?
Kiraya verilen taşınmazın satışı yapıldığı takdirde, kira sözleşmesi aynen devam eder. Yeni mülk sahibi devir işlemlerini gösteren belge ve IBAN numarası ile kiracıya yeni ev sahibinin kendisinin olduğu ve bundan sonraki ödemelerin kendi hesabına yapılması gerektiğine dair beyanını kiracıya iletir.
Yeni mülk sahibinin kiracıyı çıkartabilmesi için Türk Borçlar Kanunu 351. Maddede düzenlenen aşağıdaki şartlar gereklidir:
- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa
- Yeni ev sahibi, evi satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracıya 6 ay içerisinde evi boşaltması için yazılı bildirimde bulunması ya da sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Yeni mülk sahibinin satın almış olduğu taşınmaza ihtiyacı olduğunu ve kendisine tahsis edilmesini mahkemeden talep etmek ve ispatlamak zorundadır. Açılan dava üzerine yeni mülk sahibi bu zorunluluğu ispatlayamaz ya da kanunda ön görülen süre içerisinde ihtar ya da dava yoluna başvurmadığı takdirde kira sözleşmesi hükümleri aynen devam edecektir.
Gerek mülk sahipleri gerek ise kiracılar bakımından yaşanılan tüm uyuşmazlıklarda olası hak kayıplarını önlemek için bir avukattan hukuki destek almalarının faydalı olacağı değerlendirilmektedir.
