Aidat borcunun tahsili uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biridir. Apartman ve sitelerde her zaman sorun olan aidat ödemeleri hakkında birçok apartman ve site yönetimleri alacaklarını nasıl tahsil edecekleri yönünde bazen tereddütte düşmektedirler. Aidat borcunun tahsilinden önce aidat giderleri nelerdir ve kimlerin ne şekilde hukuki sorumluluğu vardır bunlardan bahsetmek daha doğru olacaktır.
AİDAT NEDİR?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. Maddesinde anagayrimenkul giderlerinden bahsedilmiştir. Bu maddeye göre:
Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
Görüldüğü üzere, birtakım giderlere eşit olarak katılım sağlanırken birtakım giderlere ise arsa payı oranında katılma zorunluluğu getirilmiştir. Örnek olarak bir apartmanın güvenlik, temizlik, vb. masraflarının toplamının kat malikleri ve kiracılara eşit olarak bölünmesi aidat borcunu doğuracaktır.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Bu maddede sıklıkla karşılaşılan “Ben zemin katta oturuyorum, asansör kullanmıyorum. Aidat ödemek istemiyorum/eksik ödemek istiyorum.” Gibi isteklere hitaben bir düzenlemedir. Madde hükmünden de anlaşılacağı üzere, kendi kullanım alanının konumu veya hakkından feragat etmesi ile aidat ödemekten kaçınılamayacaktır.
AİDAT BORCUNDA HUKUKİ SORUMLULUK
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, genel giderlerden kat maliki sorumludur. Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Kiracının borcu ise, kira bedelinin haricinde bir de yan giderlerdir. Apartmanın olağan kullanımı için gerekli yan giderlere katılmakla yükümlüdür. Örneğin, ısınma, aydınlatma, temizlik, su vb. giderlerdir. Kiracının temizlik ve bakım giderlerine katlanma yükümlülüğü, Türk Borçlar Kanunu Madde 317’de, kullanım giderleri ise yine Türk Borçlar Kanunu’nun 314. Maddesinde düzenlenmiştir.
AİDAT BORCU SEBEBİYLE İCRA TAKİBİ BAŞLATMA
Aidat borçlarında, yönetici veya kat malikleri tarafından icra takibine geçilmeden önce borçluya ihtar çekme zorunluluğu yoktur. Fakat bilinmelidir ki, %5 işleyecek gecikme tazminatlarının muaccel olabilmesi için öncesinde borçlunun borçtan haberdar olması gerekmektedir. Yönetici atanmış apartman ya da sitelerde yönetici aracılığı ile ya da doğrudan kat maliklerinden biri tarafından aidat borcuna istinaden icra takibi başlatılabilir. Ancak, yönetici atanmış apartman ya da sitelerin avukata vekalet verebilmesi için usulüne uygun şekilde karar defterine karar almaları ve bu defter ile birlikte notere gitmeleri gerekmektedir.
Tüm bu bilgiler doğrultusunda, gerek icra takibi başlatılmadan önce gerek ise başlatıldıktan sonraki süreçlerde mutlaka bir icra avukatından hukuki destek alınmasının önemli olduğu değerlendirilmektedir.
